某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。
每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?
计算过程如下：
转让收入：180×80=14400(万元)
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：
(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除：
0.5×80+5200×5%=300(万元)
转让税金支出：
14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)
加计扣除金额：
5200×20%=1040(万元)
扣除项目合计：
5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)
增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)
增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%
应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)
六、会计处理
1.转让取得收入时：
借：主营业务税金及附加2467.08
贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08
2.实际上交时：
借：应交税金——应交土地增值税 2467.08
贷：银行存款 2467.08
房地产转让土地增值税计算举例
2009年10月21日
例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，(会计知识网http://www.2361.net)评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？
解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：
第一步，计算应缴纳营业税及相关税费
①应缴纳营业税=(120-80)×5%=2万元
②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元
③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元
④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元
⑤应缴纳堤围费=(120-80)×0.1%=0.04万元
第二步，计算应缴纳土地增值税
①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元
②增值额=120-112.7=7.3万元
③增值率=7.3/112.7=6.48%
